דמי מפתח – שכירות מוגנת
"דמי מפתח" – מושג שהיה נפוץ בארץ בשנות ה-50. מטרת שיטה זו הייתה לאפשר לעולים חדשים וכן למי שידו אינה משגת, דיור קבוע בסכום חודשי סמלי. סכום שכיום יכול לפתות לא מעט אנשים לערוך תרמיות והונאות הנשענות על אותו חוק "פרהיסטורי".
מדובר, בעצם, בעסקה שהיא איננה רכישת זכויות בטאבו, אך היא מאפשרת לשוכרים להשתמש בנכס למגורים למשך כל ימי חייהם (ולעיתים אף להעביר זכות זאת לקרוב משפחה) במחיר קבוע הנמוך משמעותית ממחיר השכירות הריאלי של הנכס.
ע"מ שתתאפשר לו זכות זאת, משלם השוכר לבעל הנכס סכום חד פעמי השווה בדר"כ למחצית משוויו של הנכס- אלו הם 'דמי המפתח'. במשך כל ימי חייו יוכל לשמור על זכויותיו תמורת תשלום חודשי של כמה עשרות עד כמה מאות שקלים.
עסקה טובה הלא כן? תנאים שכאלו גוררים לא אחת את הדיירים להרפתקאות שמטרתן להונות את בעלי הנכס, וכאן משרדנו נכנס לפעולה.
החל מרגע זה, השוכר הופך לדייר מוגן והוא אינו חשוף להעלאת שכר הדירה ומוגן בפני פינוי, זאת כל עוד חוק הגנת הדייר בתוקף.
כיום, רובן המכריע של דירות המושכרות בדמי מפתח הינן דירות ישנות שהשוכרים אותן מבוגרים מאוד, או דיירים ממשיכים של החתומים על החוזה, כאשר אלו האחרונים יכולים להנות אף הם משכר דירה נמוך מאוד למשך כל ימי חייהם.
ע"מ שזכות זאת תעבור אל דייר ממשיך, עליו לעמוד במס' תנאים, כשהראשון שבהם הינו קרבתו לדייר המוגן – דייר ממשיך יכול להיות בן זוג (כולל ידוע בציבור), ילד או אפוטרופוס. דבר נוסף שעליו להוכיח הינו מגורים בנכס לתקופה שאינה פוחתת משישה חודשים ביחד עם השוכר החתום על החוזה, כאשר אינו מחזיק במקביל נכס נוסף למגורים.
לבעלי הנכס בטאבו יש אינטרס ברור לפנות את השוכר, או לכל הפחות לגרום לו לשלם שכר דירה ריאלי. החוזים בני עשרות שנים ובעלי הדירות מקבלים לעיתים שכר דירה חודשי נמוך כל כך, עד כדי שהם גובים אותו אחת לשנה בלבד.
מאחר והשוכרים מודעים ליתרונות היותם דיירים מוגנים, הם נאבקים בניסיונות בעלי הנכס ומאבקים אלו מגיעים לרוב לבתי המשפט, שם יש חשיבות מכרעת לעמידה בתנאי חוק הגנת הדייר (למידע אודות שירות משרדנו עבור עורכי דין לחצו כאן).
פינוי דייר מוגן יתבסס על אי עמידה בתנאי החוק ו/או החוזה. מאחר ומדובר בחוזים ישנים מאוד ומאחר והנכסים עברו לעתים יד, קשה מאוד לאתר אותם ולכן במרבית המקרים טענות בעלי הנכס מתבססות על החוק בלבד.
בהגיעו לבית המשפט, חייב בעל הנכס להצטייד בהוכחות ובפרטים רבים ככל האפשר, אשר יגבו את דרישתו לפינוי הדייר המוגן. כאן נכנס תפקידו של החוקר הפרטי, אשר מכיר את החוק ואת ההליך ובקיא בכל הפרטים הנוגעים לנכס ולעיתים לחוזה. המטרה היא להוכיח שהדייר לא עומד באחד או יותר מהתנאים ועל כן עליו לפנות את הנכס.
על בעל הנכס לשאול האם אכן דרישתו לפינוי עומדת בקנה אחד עם דרישות החוק ולצורך כך יהיה חייב בהצגת ראיות התומכות בבקשתו. חשוב שתזכרו שמולכם עומד אדם אשר יאחז בכל כוחו בזכויותיו למגורים בנכס בדיל כל כך כדאי, שכן כל אלטרנטיבת מגורים אחרת משמעותה הוצאות חודשיות גבוהות בהרבה מאלו הנוכחיות.
חשיבות ההגעה לדייר המוגן או לבית המשפט עם הוכחות, היא ברורה ויכולה להטות את החלטת השופט לכאן או לכאן. תפקיד החוקר הפרטי במקרה זה הינו לבחון את התנהלות הדייר המוגן אל מול בעלי הנכס וכן את עמידתו בתנאי החוזה, אם קיים, והחוק.
שאלות אלו הינן קצה הקרחון בחוק ותפקידו של החוקר הפרטי למצוא את התשובות לשאלות אלו ואחרות ע"מ להוכיח כי הדייר אינו עומד בתנאים המאפשרים לו המשך מגורים בנכס כדייר מוגן.
במקרה שהגיע בחודשים האחרונים למשרדנו, טען השוכר כי עומדת לו זכות הדייר הממשיך כקרוב משפחה של הדייר המוגן החתום על החוזה. אותו הדייר נפטר לאחרונה, וכמי שהתגורר בנכס כחצי שנה טרם פטירת הדייר, כפי שדורש החוק, הרי שזוהי זכותו המלאה ליהנות מזכויות אלו.
במהלך החקירה הוכח כי במקביל למגוריו בנכס כפי שהצהיר, עמדה לרשותו דירה נוספת במשך חלק מאותה התקופה בה הצהיר כי מעונו היחיד היה אותו הנכס בדמי מפתח. לאחר עימות עם השוכר בבית המשפט, נאלץ האחרון להודות כי החזיק באלטרנטיבת מגורים ונאלץ לפנות את הנכס במידית.
במקרה אחר נאלץ דייר מוגן לפנות את הנכס לאחר שבעל הנכס נעזר במשרדנו ע"מ להוכיח כי הדייר משתמש בדירה למטרה נוספת פרט למגורים, עורך אירועים ומסיבות ובעצם הפך את הדירה לעסק לכל דבר.
בעל נכס שהגיע למשרדנו בניסיון למצוא עילה לפינוי דייר מוגן בעסק, הצליח בעזרתנו להוכיח בבית המשפט כי הדייר הפך את העסק לחברה בע"מ ולמרות זאת טען כי אין סיבה למנוע ממנו את זכויותיו כדייר מוגן. ניסיונותיו של האחרון קרסו בבית המשפט והוא נאלץ לפנות את הנכס.
במקרה נוסף דיירת מוגנת בעסק אפשרה לביתה להפעיל הנכס עסק תחת מספר ע.מ. של האם, וזאת מבלי שהאם פעילה במקום. גם כאן ניסיונותיה של הדיירת להיאחז בנכס לא צלחו ובית המשפט פסק כי עליה לפנות את הנכס מאחר ואינה עומדת בתנאים המאפשרים לה להישאר דיירת מוגנת.
במקרים רבים נוצר רושם מוטעה כי הדייר המוגן עומד להתפנות בקלות יחסית וכך נוצרת סיטואציה בה בעל הנכס מגיע לא מוכן לבית המשפט ומפסיד לא רק את זכותו למימוש הנכס, אלא גם נאלץ לשאת בהוצאות הגבוהות של המשפט.
מרגישים שהדיירים שנהנים מן ההטבות הארכאיות עושים זאת כהונאה? לא מצליחים למצוא את ההוכחות הנדרשות כדי לסלקם מן הנכס כדין? משרדנו זמין עבורכם לכל שאלה, ובעל ניסיון עשיר בליווי מקרים מסוג זה.
צעד אחר צעד, נאסוף ונבסס את ההוכחות הנדרשות באם אכן בעל הנכס מבצע הונאה, ונבטיח את פינוי הנכס לאלתר
ישנם צאצאי שוכרים שרוצים לנצל את ההטבות המשמעותיות של השכירות המוגנת עבור האינטרסים האישיים שלהם.
לא אחת, מגיעים אלינו בעלי דירות ונכסים שמלינים על כך שהצאצאים דורשים להמשיך וליהנות מן התנאים הללו, למרות שבפועל הם אינם עומדים בתקנות הנדרשות כחוק.
משרדנו מבצע מעקב ממושך ואוסף די ראיות כדי להוכיח שאין הדרישות עומדות במבחן המציאות.
בהחלט. למשרדנו ניסיון רב בחקירת הנושא, וידיעתנו בחוק שנוגע לשכירות מוגנת היא מעמיקה.
קשה נורא לתת הערכת זמן מדויקת. אך נגיד כי מרבית האנשים שמנסים ליהנות מיתרונות השכירות המוגנת, הם אינם נוכלים מיומנים.
לרוב יהיה מדובר באנשים שינסו את מזלם, ישקיעו לא מעט זמן ביצירת מצג שווא, אך בפועל יהיה קל מאוד להפיל אותם בפח ולאסוף ראיות חותכות.
משרדנו אמנם ממוקם בתל אביב, אך הפגישות יכולות להיערך במגוון אזורים, והשירות עצמו ניתן בפריסה ארצית (משרדנו גם מספק שירותי חקירה בחו"ל).
